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    Bauträgerfinanzierung: Das ideale Finanzierungsinstrument für gewerbliche Bauträger

    Die Bauträgerfinanzierung ist eine der komplexesten Finanzierungsformen im Bereich gewerblicher Finanzierungen. Der Bauträger hat eine sehr spezielle Position auf dem Markt und benötigt aus diesem Grund in der Regel immer eine individuelle Lösung für sein Vorhaben. Anders als ein Immobilieninvestor nimmt ein Bauträger eine besondere Rolle ein, denn er erwirbt Grundstücke auf eigenes Risiko, bebaut diese mit Häusern oder Eigentumswohnungen und veräußert diese dann mit einem Gewinn. Dabei hat der Bauträger in der Regel keine eigene Bauunternehmung oder eigene Handwerker sondern beauftragt einen Generalunternehmer oder vergibt die Gewerke in Einzelvergabe mit Übernahme der Projektleitung und -steuerung.

    Bauträgerfinanzierung: Herausforderungen und Ablauf

    Bauträger stehen häufig vor der Herausforderung, eine Finanzierung für ihr Vorhaben zu finden. Nicht alle Banken und Sparkassen begleiten aufgrund der vorhandenen Risiken Bauträgerfinanzierungen. Außerdem arbeiten Bauträger oft mit einem geringen Eigenkapitalanteil. Eigenkapital ist für den Bauträger allerdings ein „teures Gut“, da er oft mehrere Projekte parallel hat. Insbesondere bei großen Projekten wird das benötigte Eigenkapital, das in der Praxis in der Regel mindestens 10% der Gesamitinvestitionskosten beträgt, durch stille Gesellschafter oder Mezzanine-Kapitalgeber zur Verfügung gestellt.

    Ein Bauträgerprojekt stellt für Bank und Unternehmer stets ein großes Risiko dar. Das in der Projektierungsphase noch nicht vorhandene Baurecht, die zetilichen Faktoren bis zur Vorlage der Baugenehmigung sind nur einige der Risikofaktoren. Daher ist es umso wichtiger, diese vorab möglichst auszuschließen. Hierzu gehören beispielsweise Bodengutachten, Bauvoranfragen, das Einholen von verbindlichen Angeboten um Kostensicherheit zu generieren. Auch die Erstellung der Unterlagen für eine Bauträgerfinanzierung ist mit erheblichem Aufwand verbunden. In der Regel werden folgende Unterlagen benötigt:

    – Objekt- und Bonitätsunterlagen
    – Kostenkalkulation
    – Projektlisten
    – Gegebenfalls Referenzen
    – Standortanalysen
    – Gutachten
    – Liquiditätsabrechnungen
    – Informationen über die Schaffung des Baurechts

    Nach einer Analyse des Bauvorhabens muss der exakte Kapitalbedarf ermittelt werden. Dazu gehört auch die Definition von Zeitplänen zum Fortschritt des jeweiligen Vorhabens.

    Zudem gibt es strenge Verordnung für Bauträger, wie zum Beispiel die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), zur Abwicklung der Finanzierung und zum Schutz der Erwerber. Jeder Bauträger muss laut MaBV einen Zahlungsplan einhalten. Dieser gibt Höchstgrenzen vor, zu welchem Zeitpunkt wie viel Prozent des Vorhabens vom Erwerber bezahlt werden müssen. Dabei handelt es sich um 13 Teilzahlungen, die nach Fertigstellung des jeweiligen Baufortschritts fällig sind:

    – Nach Beginn der Erdarbeiten: 30 Prozent
    – Nach Fertigstellung des Rohbaus inklusive Zimmerarbeiten: 28 Prozent
    – Nach Herstellung der Dachflächen und -rinnen: 5,6 Prozent
    – Nach Rohinstallation der Heizung: 2,1 Prozent
    – Nach Rohinstallation der Sanitäranlagen: 2,1 Prozent
    – Nach Rohinstallation der Elektroanlagen: 2,1 Prozent
    – Nach Fenstereinbau: 7 Prozent
    – Nach Fertigstellung des Innenputzes: 4,2 Prozent
    – Nach Fertigstellung des Estrichs: 2,1 Prozent
    – Nach Fliesenarbeiten in Sanitärbereichen: 2,8 Prozent
    – Nach Bezugsfertigkeit: 8,4 Prozent
    – Nach Fertigstellung des Fassadenarbeiten: 2,1 Prozent
    – Nach vollständiger Fertigstellung: 3,5 Prozent

    Diese Teilzahlungen müssen am Ende vom Bauträger im Zahlungsplan so aufgenommen werden, dass in Summe maximal 7 Teilzahlungen für den privaten Käufer entstehen. Häufig werden dabei beispielsweise die Zahlungen für Heizungsanlagen und Sanitäranlagen zusammengefasst.

    Erst nach Zahlung der letzten Rate wird der Erwerber Eigentümer im Grundbuch.

    Finanzierungsmöglichkeiten für Bauträger

    Bauträgerfinanzierung im Zwei-Konten-Modell

    In der Regel werden Bauträgerfinanzierungen im Zwei-Konten-Modell dargestellt – ähnlich dem Kontokorrentkredit. Der Bauträger und die Bank sind verpflichtet, die Käufergelder laut MaBV zu separieren. Diese Verpflichtung kann durch zwei Konten bei der Bank gelöst werden. Während auf dem einen Konto alle Ausgaben gebucht werden – angefangen von der Zahlung des Grundstückes bis zu jeder einzelnen Handwerkerrechnung, gehen auf dem anderen Konto die Zahlungen der Erwerber nach Makler und Bauträgerverordnung ein. Diese Form der Kontenseparierung dient dem Schutz des Käufers und ist gesetzlich verpflichtend. So wird unter anderem verhindert, dass Gelder des Erwerbers A für den Bau des Objektes des Erwerbes B genutzt werden. Zusätzlich besteht ein Schutz der Gelder im Insolvenzfall des Bauträgers.

    Auf dem „Ausgabenkonto“ wird für den Bauträger somit das Kreditlimit, das sich aus den Gesamtkosten abzüglich Eigenkapital ermittelt angesetzt. Abhängig vom Fortschritt des Baus zahlen Käufer ihre Zahlungen auf dem Einnahmenkonto ein. Zinsen für die beiden Konten, muss der Bauträger in den meisten Fällen nur für die Differenz bezahlen, da ein Kompensationsverbund gebildet wird. Das heißt, dass nach dem ersten Spatenstich bereits 30 Prozent der Kaufpreise für bereits beurkundete Kaufverträge auf dem Einnahmenkonto eingehen. In dieser Phase wurden im Ausgabenkonto in der Regel bereits Rechnungen für das Grundstück, Erwerbsnebenkosten und Planungskosten aufgenommen. Dies bedeutet für den Bauträger, je mehr er in der frühen Phase verkauft, desto geringer ist seine Zinsbelastung.

    Vorverkaufsquote

    In der Regel verlangen Bankpartner vom Bauträger eine Vorverkaufsquote. Dies bedeutet, dass vor Freigabe der Hochbaufinanzierung ein Teil der Einheiten eines Projektes bereits beurkundet sein muss. Somit ist es wichtig, einen guten Vertriebspartner sowie aussagekräftige Unterlagen zum Projekt zu haben, da der Erwerber nur diese als Grundlage für seine Kaufentscheidung hat. Durch die Vorverkaufsquote kann für die Bank – aber auch für den Bauträger – sichergestellt werden, dass das Projekt vom Markt zu den angesetzten Planverkaufspreisen angenommen wird.

    Es ist daher wichtig, dass eine Finanzierung in verschiedene Phasen gegliedert wird, da der Grundstückskaufpreis, Erwerbsneben-, Planungs-, Finanzierungs- und gegebenfalls Vertriebskoten bereits vor Erfüllung der Vorverkaufsquote fällig werden.

    Forderungssicherungsgesetz in der Bauträgerfinanzierung

    Käufer können fünf Prozent der ersten Kaufpreiszahlung nach MaBV als Sicherheit für eine dem Zeitplan entsprechende Fertigstellung des Bauvorhabens einbehalten. Alternativ kann der Bauträger eine Bürgschaft einer Bank in gleicher Höhe zur Verfügung stellen – viele Banken bieten hier spezialisierte Produkte. Wird eine Bürgschaft mit einbezogen, werden für den Käufer wiederum die 30 Prozent der Gesamtsumme als erste Rate fällig, da er eine gleichwertige Sicherheit von der Bank erhält. Beides hat Vor- und Nachteile für den Bauträger. Gerne können die Finanzierungsexperten von COMPEON dies individuell mit Ihnen besprechen.

    Experten in der Bauträgerfinanzierung zu Rate ziehen

    Vor dem reibungslosen Start des Bauvorhabens steht in der Bauträgerfinanzierung immer die Entwicklung einer Projektkalkulation sowie die Vorbereitung von Unterlagen für Termine mit möglichen Finanzierungspartnern. Hier sind unabhängige Berater wie die Finanzexperten des Finanzportals COMPEON die beste Option. Mit ihrem langjährigen Expertenwissen in der Bauträgerfinanzierung bieten sie Bauträgern Zugang zu mehr als 220 namhaften Finanzierungspartnern und beraten vertrauenswürdig sowie ganzheitlich während des gesamten Projektverlaufs – von der Erstellung des Zahlungsplans bis zur Unterschrift der Kreditverträge. Die gesamte Koordination der Finanzierung sowie der Finanzierungsgespräche und -verhandlungen wird übernommen. Rückfragen und Unterlagenanforderungen der Banken werden gesammelt und abgefangen, so dass der Bauträger nur einen Ansprechpartner hat, gleichzeitig aber dennoch den Angebotsvergleich mehrerer Bankpartner hat. Der Bauträger kann sich voll und ganz auf die Planung, die Entwicklung, den Bau und den Vertrieb des Projekts konzentrieren.

    Jetzt unverbindlich Finanzierungsanfrage für eine Bauträgerfinanzierung starten:



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